A quantidade máxima de pavimentos permitida em cada zona urbana influencia diretamente o valor e o potencial econômico dos terrenos. Quanto maior o gabarito permitido, maior tende a ser a quantidade de unidades residenciais ou comerciais que pode ser construída no mesmo lote. Por isso, terrenos situados em zonas de maior verticalização geralmente despertam mais interesse de construtoras e incorporadoras, especialmente quando também apresentam boa localização, infraestrutura, acesso viário e dimensões adequadas.
Segundo o novo Plano Diretor de Rio Branco, a Zona Consolidada – ZC apresenta o maior potencial de verticalização, permitindo edificações de até 40 pavimentos, com coeficiente de aproveitamento máximo igual a 8. Essa zona corresponde às partes mais urbanizadas da cidade, com maior concentração de comércio, serviços, moradias e infraestrutura. Ela alcança principalmente a região central e trechos de bairros como o Centro, Bosque, José Augusto, Aviário, Estação Experimental e áreas adjacentes. Entretanto, como os limites das zonas não coincidem exatamente com os limites dos bairros, essa permissão não se aplica automaticamente a todos os imóveis desses bairros.
A Zona em Consolidação – ZEC permite edifícios de até 20 pavimentos, também com coeficiente de aproveitamento máximo 8. São áreas que possuem ocupação intermediária, muitos terrenos ainda não edificados e vocação para receber maior adensamento. Imóveis localizados nessa zona podem apresentar boa perspectiva de valorização futura, principalmente quando próximos de avenidas, equipamentos públicos, centros comerciais e áreas que estejam recebendo melhorias de infraestrutura.
Na Zona de Qualificação Urbana – ZQU, o limite geral é de até 10 pavimentos, com coeficiente máximo 6. Essa zona apresenta ocupação mais baixa e infraestrutura parcialmente instalada, razão pela qual a verticalização é mais controlada. O Plano Diretor estabelece uma regra específica para imóveis localizados ao longo da Estrada Jarbas Passarinho e em determinado trecho da Avenida Antônio da Rocha Viana, onde são permitidas edificações de até 8 pavimentos, com coeficiente de aproveitamento 6.
A Zona de Ordenamento Territorial – ZOT também admite, em regra, até 10 pavimentos, com coeficiente máximo 6. Entretanto, essas áreas possuem maior incidência de irregularidade fundiária, vazios urbanos e infraestrutura incompleta. Assim, mesmo existindo potencial construtivo, a implantação de edifícios dependerá da regularidade documental do imóvel, da infraestrutura disponível e das condições estabelecidas pelo Município.
Na Zona de Vulnerabilidade Ambiental – ZVA, a altura permitida é significativamente menor. Nas áreas de média vulnerabilidade, são admitidos até 4 pavimentos; nas áreas de baixa vulnerabilidade, até 6 pavimentos. Nas áreas de alta vulnerabilidade, a ocupação é restritiva em razão da ocorrência de inundações, alagações, deslizamentos e outros riscos ambientais. Nessas regiões, a limitação do número de pavimentos reduz o potencial de incorporação e pode afetar negativamente o valor do terreno.
Na Zona de Interesse Histórico e Cultural – ZIHC, os limites variam conforme o setor. No Primeiro Arruamento/Plano Acauã Ribeiro são permitidos até 4 pavimentos; no conjunto arquitetônico do Plano Penápolis, até 3 pavimentos; e no setor correspondente ao traçado urbanístico e paisagístico do Plano Penápolis, podem ser admitidos até 20 pavimentos. Mesmo quando o gabarito é elevado, intervenções nessas áreas podem depender de autorização relacionada à preservação do patrimônio histórico.
Além dessas zonas, a Área de Promoção de Comércio e Serviços – APCS, situada em trechos próximos às vias Amadeo Barbosa, Chico Mendes e Estrada da Sobral, admite edificações de até 40 pavimentos, com coeficiente máximo 6. Trata-se, portanto, de uma das áreas com maior potencial de verticalização e aproveitamento comercial da cidade. As Áreas de Especial Interesse de Habitação – AEIH permitem até 25 pavimentos, favorecendo empreendimentos residenciais mais adensados, inclusive projetos habitacionais de interesse social.
Assim, os prédios mais altos poderão ser construídos principalmente em imóveis situados na Zona Consolidada e na Área de Promoção de Comércio e Serviços, onde o limite chega a 40 pavimentos. Em seguida aparecem as Áreas de Especial Interesse de Habitação, com até 25 pavimentos, e a Zona em Consolidação e parte da Zona de Interesse Histórico e Cultural, com até 20 pavimentos.
É importante destacar que o bairro, sozinho, não define o número de pavimentos. Um mesmo bairro pode conter partes classificadas como ZC, ZEC, ZVA ou área especial. Além disso, o limite de pavimentos não representa autorização automática para construir. Devem ser verificados o coeficiente de aproveitamento, a taxa de ocupação, a permeabilidade, os recuos, a largura da via, as vagas de estacionamento, a existência de APP, a cota de inundação, o risco geológico e a capacidade da infraestrutura. Por isso, na corretagem, o correto é divulgar que o terreno possui potencial de verticalização sujeito à consulta urbanística e à aprovação municipal, evitando garantir previamente determinada quantidade de pavimentos.